Esta trabajo se propone contribuir a la construcción de nuevas herramientas para revitalizar el centro de la ciudad. Para ello buscará identificar las oportunidades de actuación en las edificaciones degradadas o subutilizadas del área central capitalina, indagar sobre su situación jurídica y patrimonial, su estado de conservación y sus posibilidades -programáticas y económicas- de reconversión.
El objetivo final de este proceso de largo aliento será llegar a proponer qué tipo de acciones se podrían realizar para reconvertir esas construcciones y volcarlas nuevamente al mercado, identificando actores posibles, instrumentos de gestión y estimación de costos, que sirvan de desencadenante de procesos reales y operativos de revitalización del stock existente. El área de trabajo considerada serán las 60 manzanas comprendidas entre la Plaza Independencia y la calle Ejido, y entre las calles Maldonado y Uruguay, a las cuales se agregan las manzanas frentistas a la Avenida 18 de Julio entre las calle Ejido y la Avenida Fernández Crespo.
El analisis se realizó utilizando tres dimensiones:
Dimensión edilicia
Una dimensión edilicia que busca, a través del relevamiento padrón a padrón, identificar los casos donde el fenómeno de fosilización se verifica, en el entendido que éste está relacionado con aspectos específicos de cada construcción en particular, como son las tipologías edilicias empleadas (y su facilidad o dificultad de adaptarse a nuevos usos) y por las técnicas constructivas empleadas y el estado de mantenimiento de cada edificación, que incide sobre su costo de reposición y -consecuentemente- con sus posibilidades de ser sustituida o reciclada.
Para la realización del relevamiento y discriminación de los inmuebles se han considerados las siguientes categorías analíticas:
Fósiles
Se denominan fósiles a las edificaciones total o parcialmente abandonadas, las que, como resultado de este abandono, se suelen encontrar en un avanzado estado de deterioro, en ocasiones muy cerca de poder ser consideradas ruinosas. En el caso de la zona considerada esta situación suele afectar sobre todo a las plantas altas de construcciones que mantienen actividad comercial en la planta baja. Es frecuente, además, que dichas plantas altas se utilicen marginalmente como depósitos de los comercios de la planta baja.
Degradadas
Se trata en este caso de padrones con edificaciones que están en uso pero de baja altura (uno o dos niveles), por lo cual podrían ser aptas para posibles sustituciones, habida cuenta de la diferencia entre su altura actual y las alturas máximas permitidas por la normativa vigente.
Baldíos
La categoría no incluye solamente los terrenos baldíos propiamente dichos, de los que existen muy pocos casos en el Centro, sino que abarca también a aquellos terrenos utilizados como estacionamientos con estructuras mínimas construidas, las que muy habitualmente se reducen solamente a la fachada, estando el resto del predio a cielo abierto. Aunque estos padrones tienen una actividad económica rentable, se entiende que su utilización está muy por debajo de sus posibilidades y por lo tanto constituyen una oportunidad de actuación.
Esqueletos
Esta categoría alude a edificios no terminados pero con un avance relativamente importante en su proceso constructivo. Pese a su denominación, no solo trata de identificar estructuras incompletas, sino también edificios cuya terminación se encuentra detenida desde hace tiempo, con un nivel de finalización no habilitada. En cualquier caso, interesa porque son casos donde la situación es propicia a las ocupaciones ilegales.
Recuperadas
Construcciones que han sido recuperadas y puestas ne valor.
Nuevas
Obras de nueva planta que han sustituído a construcciones fosilizadas.
Para el relevamiento se han considerado las siguientres cuatro sub-zonas:
Incluye los padrones pertenecientes a las manzanas frentistas a la Avenida 18 de Julio, entre la Plaza Independencia y la calle Ejido.
Las manzanas desde la calle Florida hasta la calle Ejido, entre las calles San José y Maldonado.
Las manzanas desde la calle Florida hasta la calle Ejido, entre las calles Colonia y Uruguay.
Padrones frentistas a la Avenida 18 de Julio entre la calle Ejido y la Avenida Fernández Crespo.
Dimensión normativa
Una dimensión normativa que establece las maneras en que las leyes y normas que regulan el uso del suelo urbano pueden influir para desencadenar o detener los procesos de fosilización, ya se trate de normas globales aplicables e la ciudad en su conjunto pero que afectan de manera específica a las zonas estudiadas (como la Ley de Propiedad Horizontal o la Ley de Vivienda Promovida, en el caso de Montevideo), o de otras normas más específicas que inciden directamente en los padrones y edificaciones del área estudiada (como la edificabilidad, la cartelería, etc.).
Dimensión económica
Una dimensión inmobiliaria que puede encararse en dos escalas: una vinculada a la zona de estudio en relación con el contexto urbano global, y otra dentro de la propia zona, afectando a cada construcción de manera particular. Ambas relacionadas con la lógica del mercado inmobiliario. Mientras que el valor de la tierra y el precio de venta de las unidades nuevas parecen estar relacionadas con dinámicas globales de la ciudad, el valor de reposición tiene más que ver con las características de las construcciones específicas. Ambas escalas de consideración son claves para desencadenar un proceso de fosilización en las construcciones de una zona dada y constituyen un cuello de botella para los intentos de rehabilitación.