3.1. Relevamiento y categorización
El relevamiento buscó identificar las construcciones pertenecientes a una o
más de una de las categorías definidas dentro del total de padrones del área
de trabajo.
La ubicación de una construcción concreta dentro de una u otra de estas
categorías es provisional desde varios puntos de vista.
Lo es, en primer lugar, porque el relevamiento se basó en la identificación
visual exterior de cada una de las construcciones, y solo en algunos casos
se logró acceder al interior de las mismas. Una identificación más precisa y
detallada excede de los límites de tiempo de este trabajo y se espera poder
hacerla en desarrollos futuros de esta línea de investigación.
Lo es por el carácter ambiguo de algunas situaciones, en las que la
asignación de cierta categoría a una construcción es dudosa, como es el caso
de algunos fósiles que no están completamente abandonados, pero tienen usos
muy mínimos.
Y lo es también por las propias características mutables de las
construcciones, que hace que a lo largo del tiempo algunos de estos
edificios cambien de situación y por lo tanto dejen de pertenecer a la
categoría en la que se encuentran en este momento.
En la zona existen 304 padrones en total, de los cuales 103 son frentistas a
la Avenida 18 de Julio.
En este total de padrones se identificaron 114 (37.5%) casos pertenecientes
a una u otra de las seis categorías, distribuidos de la siguiente manera:
Baldíos: 6 casos (2 %)
Fósiles: 51 casos (16.7 %)
Subutilizadas: 28 casos (10.2 %)
Esqueletos: 1 caso
Públicos: 3 casos (1 %)
Galerías: 22 casos (7.2%)
Los casos identificados se distribuyen de manera relativamente homogénea a
lo largo de la zona de estudio. Todas las manzanas tienen al menos dos casos
identificados y en algunas manzanas el total de padrones pertenecientes a
una u otra de las categorías es casi la mitad de los padrones de la manzana.
De este total de padrones identificados, 41 casos (36 %) pertenecen a
padrones frentistas a la Avenida 18 de Julio. Todas las manzanas tienen
padrones sobre la Avenida en alguna de la categorías indicadas, excepto las
dos más cercanas a la Plaza Independencia (y es notorio que el Palacio Salvo
tiene sectores -difíciles de cuantificar en esta investigación-
fosilizados). Los padrones sobre 18 de Julio se dividen de la siguiente
manera, tomando los porcentajes sobre los 103 padrones totales frentistas a
18 de Julio identificados en este trabajo:
Baldíos: 0 caso
Fósiles: 18 casos (17.4 %)
Subutilizadas: 5 casos (10.2 %)
Esqueletos: 1 caso
Públicos: 1 caso (1 %)
Galerías: 16 casos (7.2%)
Fósiles
Hay 51 casos de fósiles en la zona estudiada.
18 (35 %) de ellos están en padrones frentistas a la avenida 18 de Julio.
En la gran mayoría de los casos se trata de edificaciones antiguas,
anteriores a 1930. Sin embargo existen también casos de edificaciones
abandonadas en construcciones más nuevas.
Casi todas las construcciones aquí consideradas fósiles tienen plantas bajas
utilizadas con programas comerciales. Se puede decir que solo las plantas
altas de estas construcciones están fosilizadas.
De todas formas, sin contar las áreas de planta baja -por considerarlas
áreas activas- el área total edificada y abandonada en estos 51 padrones
asciende a 39.249 m2.
Es de destacar que la antigüedad de las construcciones no las convierte de
por sí solo en bienes de interés patrimonial, dado que el deterioro sobre
construcciones originariamente no demasiado calificadas, ha operado para
convertirlas en ruinosas.
Si bien en algunos casos podría operarse por el sistema de reciclaje, el
valor del suelo y lo costoso de estas operaciones, solo se justificaría en
el interés que despertara en algún propietario comercial para el uso
completo de toda la edificación como emblema de la firma, como ha ocurrido
en muchas calles comerciales del mundo contemporáneo y en nuestro país
comienza a ubicarse en calles frentistas a los shopping-center en barrios
más calificados.
Por otra parte, la pésima calidad con la cual se ha operado para la
transformación de las plantas bajas, sumada a la desprolijidad comercial con
que se ocupan, conspiran contra la calidad espacial general del ámbito
público.
Baldíos
Hay 5 casos de terrenos baldíos, ninguno de los cuales es frentista a la
avenida 18 de julio.
No obstante, su centralidad urbana da al suelo un costo en función de su
edificabilidad potencial, que parecería propicia para la inversión
inmobiliaria.
El hecho de ser utilizados como estacionamiento a cielo abierto en una zona
de gran movimiento vehicular, parece asegurar una rentabilidad significativa
con tan poca inversión, que desestima a sus propietarios para buscar otro
tipo de inversión.
En algún caso en el que se pudo investigar con sus propietarios, se dedujo
que al tratarse de bienes pertenecientes a sucesiones familiares, la
multiplicidad de partes involucradas, complejiza cualquier operación que
implique proyectos compartidos.
Una normativa que impidiera estacionamiento a cielo abierto sumada a algún
estímulo a la construcción, podría hacer viable el cambio de uso.
Padrones subutilizados
Hay 31 casos de padrones subutilizados identificadas en la zona estudiada
Dada la alta calificación del suelo, las calidades constructivas, su volumen
y su uso actual, no justifican su mantenimiento, A poco que se generen
algunos incentivos al promotor privado es propicia su sustitución. En
algunos casos, se pueden identificar tramos conformados por varios predios
contiguos de escasas dimensiones, que podrían asociarse en un emprendimiento
mayor.
Un alto porcentaje de estas construcciones sobreviven en función de la
rentabilidad que supone la instalación comercial en las planta bajas, y no
hay interés de los propietarios de mantener el resto del edificio, cuya
habitabilidad --en el caso de que exista--, deja mucho que desear.
La capacidad ociosa de un suelo especialmente valorable por sus condiciones
de centralidad urbana, se demuestra entre la ocupación actual y la permitida
por la normativa. Se emparenta con la categoría “padrones subutilizadas” con
el agravante del estado general de deterioro de lo existente.
Construcciones inconclusas
Aparece solamente un caso en esta categoría, aunque es notorio que hay más
en sectores adyacentes a la zona de estudio.
El caso concreto, ubicado en la esquina de la Avenida 18 de Julio y la calle
Andes, es un edificio en altura aparentemente terminado pero no habilitado,
algunos de cuyos apartamentos se encuentran ocupados y otros vacíos.
Situación que se arrastra desde hace bastantes años.
Se ofrece a la venta actualmente, y más allá de que implicaría algunos
costos de rehabilitación, el precio manejado, dividido la cantidad de
apartamentos que contiene, permite pensar que se trata de una oferta
tentadora para un inversionista inmobiliario que apostara a las condiciones
potenciales de un área revitalizada.
Edificios patrimoniales o públicos degradados
En la zona estudiada aparecen solamente tres casos perteneciente a esta
categoría. Esto se debe a que frente a otros casos, los edificios
patrimoniales del sector de estudio se encuentran utilizados en cierta
medida por actividades no degradantes.
Podría señalarse la necesidad de una mayor puesta en valor de los mismos,
que ameritaría a un capítulo de restauración más afinada, tratamiento de
fachada e iluminación, que podría generar un programa de actuación
complementario al que se persigue en esta investigación, que pretende
centrarse en las situaciones más críticas.
Uno de los casos es el edificio del Jockey Club, actualmente abandonado,
aunque con perspectivas de ser refuncionalizado.
Otro caso es una subestación de UTE que podría incluirse en un edificio
mayor, y el otrol caso relevado, se trata de un edificio actualmente con un
uso intensivo de enseñanza, que permite albergar una población flotante
joven y dinamizar el área por contener un servicio primordial y activo,
aunque sus condiciones de mantenimiento físico no condice ni con la
importancia de las estructura arquitectónica original ni con la de la
actividad que alberga
Galerías comerciales
Hay 22 casos de galerías comerciales en la zona. Siendo un tipo de
edificación casi exclusivo del Centro de la ciudad, es –además- un tipo
propio de la avenida 18 de Julio ya que todos los casos identificados son
frentistas a la avenida.
En la actualidad las antiguas galerías sufren procesos mixtos de abandono y
vaciamiento por un lado, y surgimiento de nuevas modalidades de
comercialización tipo ”ferias” por otro. También en algunos casos, los
locales comerciales de las galerías son aprovechados por emprendimientos de
artesanos o jóvenes atraídos por una renta más conveniente que en otros
lugares, pero cuya estabilidad comercial suele ser transitoria cuando no
insuficiente para darle “vida comercial” al conjunto.
El deterioro general del Centro como lugar de paseo y reunión de actividades
de recreación, contribuye a que las Galerías mueran en su actividad en los
horarios no comerciales y especialmente la noche y los fines de semana.
El paseo de “mirar vidrieras” si bien no ha dejado de existir, no justifica
en número de visitantes, el mantenimiento nocturno de amplias áreas que
requieren iluminación y seguridad, por lo cual muchas galerías se “cierran”
en sus accesos públicos fuera de los días y horarios comerciales.
Si bien la construcción de estas estructuras es de relativa buena calidad y
surgieron en momentos de proliferación de vidrieras y superficies pulidas,
presentan en muchos casos abandono en su mantenimiento e higiene.
También la cartelería original ha sufrido envejecimiento o sustitución por
otra de menor calidad. Cuando no, permanece envejecida como residuo en
locales vacíos o conviviendo con otras de destinos que han ido variando a lo
largo del tiempo.
Aunque se ha podido vislumbrar últimamente una cierta revitalización
comercial --producto del esfuerzo mancomunado de comerciantes y
administraciones públicas--siguen habiendo muchos casos de locales vacíos o
con una alta rotación de usos que conspiran contra el mantenimiento general,
en el marco de instalaciones muchas veces ya obsoletas o deterioradas.
3.2. Estrategias
La identificación de oportunidades de inversión en el Centro de Montevideo
(objetivo general de este trabajo) se entiende ligada a dos consideraciones
básicas de las que derivan las estrategias que aquí se proponen.
1. La capacidad del Centro de albergar una cantidad mucho mayor de población
residente y de lugares de trabajo de los que hoy tiene. La degradación del
Centro operada en las últimas décadas esta también ligada a su vaciamiento.
Las políticas oficiales promueven su repoblación. Por lo tanto, una de las
líneas estratégicas que se plantean estará relacionada con las posibilidades
de densificación.
2. Por otro lado, el Centro dispone de una gran cantidad de construcciones
valiosas que estan o bien muy deterioradas o bien fuera de uso, pero que
tienen capacidad de recuperarse. Por lo tanto, la otra línea estratégica
será la recuperación de estructuras existentes,
Estas líneas se materializan en tres estrategias, que representan
posibilidades distintas –a veces opuestas- de actuación sobre los padrones
considerados:
1. Colmatación
Se trata de dimensionar las operaciones potenciales de construcción de
baldíos, sustitución de fósiles y estructuras subutilizadas hasta alcanzar
el máximo de edificabilidad permitida en cada padrón, llevando al límite la
capacidad del Centro de albergar más población y locales de trabajo.
Es un ensayo teórico que intenta evidenciar la cantidad potencial de suelo
vacante, aunque se sabe que esa capacidad es potencial.
Su operatividad es demostrativa a los efectos de compararla con las
capacidades de otros barrios que sufren una fuerte presión inmobiliaria, lo
cual conlleva a un alza desmedida del costo del suelo que implica en muchos
casos, fuertes presiones por parte de los operadores privados por lograr
excepcionalidades en los límites de altura permitida.
No obstante, se fue prudente al considerar que aunque la normativa indique
que es construible el 100% del predio, se calculó solo una planta baja de
100% de ocupación y un 70% en los demás niveles.
2. Recuperación de fósiles
En esta categoría se estimó que la refuncionalización de parte del stock
existente se hará en base a lo efectivamente ya construido.
Es también una hipótesis conservadora, ya que puede ser presumible un
aumento de área aprovechando la posibilidad de mejorar la relación
costo-beneficio.
Sin embargo, las variaciones en más o menos del área existente, no pueden
asegurarse, por lo cual los números utilizados corresponden a la volumetría
ya construida, suponiendo operaciones de puesta en uso de lo que hoy se
encuentra abandonado.
3. Recuperación de galerías
Las galerías pueden recuperarse buscando adaptarse a los criterios
comerciales contemporáneos o por la vía de una refuncionalización completa
que cambie sus destinos originales. Son, desde este punto de vista,
oportunidades especiales, por estar ubicadas en algunos de los padrones más
grandes.
Las operaciones posibles, dependen mucho de la geometría del predio, en
cuanto existen por un lado casos donde los frentes son estrechos y la
galería consiste en una circulación central con locales a ambos lados, en un
conjunto más acotados en sus dimensiones que un corredor de Shopping actual.
Son casos donde la modalidad ferial que se produce en algunas reconversiones
actuales, se adaptan bien, como gran tienda de ofertas variadas que en un
único local compartimentado.
Por otro lado existen predios que permiten mayor generosidad espacial, con
locales mayores, patios centrales y eventuales salidas a otras calles, que
pueden admitir conversiones variadas y más originales, actuando incluso por
sectores complementarios aunque no necesariamente del mismo tipo.
También incidirán en las soluciones a proponer, la situación de los
edificios ubicados en las plantas altas, ya que muchas veces los accesos a
los mismos están relacionados con la galería.
3.3. Zonas de oportunidad
Son zonas de oportunidad definidas por la ubicación contigua de dos o más de
los padrones identificados en este trabajo. Se identificaron 17 zonas
proyectuales, las que se indican en el plano.
Su operatividad reside en la posibilidad de generar cierta sinergia, que es
presumible cuando se generan mejoras en cierto entorno.
Son áreas de oportunidad en cuanto se despliega como un repertorio de
posibles asociaciones público-privado, en donde un estudio previo de
identificación de mayor o menor dificultad a los efectos de su presumible
transformación, (ya sea por la naturaleza de las preexistencias como por la
posibilidad de interesar a los actores privados: propietarios o promotores),
posibilite empezar gestiones tendientes a aunar voluntades.
Dicho estudio excede los límites del actual trabajo, pero queda abierta la
delimitación para iniciar otra etapa de investigación más detallada.
En todos los casos existe también la potencialidad de unificar las acciones,
accediendo a terrenos más grandes y con capacidad de albergar programas que
no caben en padrones comunes.
Algunos de los ensayos proyectuales incluidos en el capítulo siguiente, así
lo evidencian a modo de posibles ejemplificaciones.