El relevamiento buscó identificar las construcciones pertenecientes a una o más de una de las categorías definidas dentro del total de padrones del área de trabajo.
La ubicación de una construcción concreta dentro de una u otra de estas categorías es provisional desde varios puntos de vista.
Lo es, en primer lugar, porque el relevamiento se basó en la identificación visual exterior de cada una de las construcciones, y solo en algunos casos se logró acceder al interior de las mismas. Una identificación más precisa y detallada excede de los límites de tiempo de este trabajo y se espera poder hacerla en desarrollos futuros de esta línea de investigación.
Lo es por el carácter ambiguo de algunas situaciones, en las que la asignación de cierta categoría a una construcción es dudosa, como es el caso de algunos fósiles que no están completamente abandonados, pero tienen usos muy mínimos.
Y lo es también por las propias características mutables de las construcciones, que hace que a lo largo del tiempo algunos de estos edificios cambien de situación y por lo tanto dejen de pertenecer a la categoría en la que se encuentran en este momento.
En la zona existen 304 padrones en total, de los cuales 103 son frentistas a la Avenida 18 de Julio.
En este total de padrones se identificaron 114 (37.5%) casos pertenecientes a una u otra de las seis categorías, distribuidos de la siguiente manera:
Baldíos: 6 casos (2 %)
Fósiles: 51 casos (16.7 %)
Subutilizadas: 28 casos (10.2 %)
Esqueletos: 1 caso
Públicos: 3 casos (1 %)
Galerías: 22 casos (7.2%)
Los casos identificados se distribuyen de manera relativamente homogénea a lo largo de la zona de estudio. Todas las manzanas tienen al menos dos casos identificados y en algunas manzanas el total de padrones pertenecientes a una u otra de las categorías es casi la mitad de los padrones de la manzana.
De este total de padrones identificados, 41 casos (36 %) pertenecen a padrones frentistas a la Avenida 18 de Julio. Todas las manzanas tienen padrones sobre la Avenida en alguna de las categorías indicadas, excepto las dos más cercanas a la Plaza Independencia (y es notorio que el Palacio Salvo tiene sectores -difíciles de cuantificar en esta investigación- fosilizados). Los padrones sobre 18 de Julio se dividen de la siguiente manera, tomando los porcentajes sobre los 103 padrones totales frentistas a 18 de Julio identificados en este trabajo:
Baldíos: 0 caso
Fósiles: 18 casos (17.4 %)
Subutilizadas: 5 casos (10.2 %)
Esqueletos: 1 caso
Públicos: 1 caso (1 %)
Galerías: 16 casos (7.2%)
Fósiles
Hay 51 casos de fósiles en la zona estudiada.
18 (35 %) de ellos están en padrones frentistas a la avenida 18 de Julio.
En la gran mayoría de los casos se trata de edificaciones antiguas, anteriores a 1930. Sin embargo existen también casos de edificaciones abandonadas en construcciones más nuevas.
Casi todas las construcciones aquí consideradas fósiles tienen plantas bajas utilizadas con programas comerciales. Se puede decir que solo las plantas altas de estas construcciones están fosilizadas.
De todas formas, sin contar las áreas de planta baja -por considerarlas áreas activas- el área total edificada y abandonada en estos 51 padrones asciende a 39.249 m2.
Es de destacar que la antigüedad de las construcciones no las convierte de por sí solo en bienes de interés patrimonial, dado que el deterioro sobre construcciones originariamente no demasiado calificadas ha operado para convertirlas en ruinosas.
Si bien en algunos casos podría operarse por el sistema de reciclaje, el valor del suelo y lo costoso de estas operaciones, solo se justificaría en el interés que despertara en algún propietario comercial para el uso completo de toda la edificación como emblema de la firma, como ha ocurrido en muchas calles comerciales del mundo contemporáneo y en nuestro país comienza a ubicarse en calles frentistas a los shopping-center en barrios más calificados.
Por otra parte, la pésima calidad con la cual se ha operado para la transformación de las plantas bajas, sumada a la desprolijidad comercial con que se ocupan, conspiran contra la calidad espacial general del ámbito público.
Baldíos
Hay 5 casos de terrenos baldíos, ninguno de los cuales es frentista a la avenida 18 de julio.
No obstante, su centralidad urbana da al suelo un costo en función de su edificabilidad potencial, que parecería propicia para la inversión inmobiliaria.
El hecho de ser utilizados como estacionamiento a cielo abierto en una zona de gran movimiento vehicular, parece asegurar una rentabilidad significativa con tan poca inversión, que desestima a sus propietarios para buscar otro tipo de inversión.
En algún caso en el que se pudo investigar con sus propietarios, se dedujo que al tratarse de bienes pertenecientes a sucesiones familiares, la multiplicidad de partes involucradas complejiza cualquier operación que implique proyectos compartidos.
Una normativa que impidiera estacionamiento a cielo abierto sumada a algún estímulo a la construcción, podría hacer viable el cambio de uso.
Padrones subutilizados
Hay 31 casos de padrones subutilizados identificadas en la zona estudiada
Dada la alta calificación del suelo, las calidades constructivas, su volumen y su uso actual, no justifican su mantenimiento, A poco que se generen algunos incentivos al promotor privado es propicia su sustitución. En algunos casos, se pueden identificar tramos conformados por varios predios contiguos de escasas dimensiones, que podrían asociarse en un emprendimiento mayor.
Un alto porcentaje de estas construcciones sobreviven en función de la rentabilidad que supone la instalación comercial en las plantas bajas, y no hay interés de los propietarios de mantener el resto del edificio, cuya habitabilidad –en el caso de que exista–, deja mucho que desear.
La capacidad ociosa de un suelo especialmente valorable por sus condiciones de centralidad urbana, se demuestra entre la ocupación actual y la permitida por la normativa. Se emparenta con la categoría “padrones subutilizadas” con el agravante del estado general de deterioro de lo existente.
Construcciones inconclusas
Aparece solamente un caso en esta categoría, aunque es notorio que hay más en sectores adyacentes a la zona de estudio.
El caso concreto, ubicado en la esquina de la Avenida 18 de Julio y la calle Andes, es un edificio en altura aparentemente terminado pero no habilitado, algunos de cuyos apartamentos se encuentran ocupados y otros vacíos. Situación que se arrastra desde hace bastantes años.
Se ofrece a la venta actualmente, y más allá de que implicaría algunos costos de rehabilitación, el precio manejado, dividido la cantidad de apartamentos que contiene, permite pensar que se trata de una oferta tentadora para un inversionista inmobiliario que apostara a las condiciones potenciales de un área revitalizada.
Edificios patrimoniales o públicos degradados
En la zona estudiada aparecen solamente tres casos pertenecientes a esta categoría. Esto se debe a que frente a otros casos, los edificios patrimoniales del sector de estudio se encuentran utilizados en cierta medida por actividades no degradantes.
Podría señalarse la necesidad de una mayor puesta en valor de los mismos, que ameritaría a un capítulo de restauración más afinada, tratamiento de fachada e iluminación, que podría generar un programa de actuación complementario al que se persigue en esta investigación, que pretende centrarse en las situaciones más críticas.
Uno de los casos es el edificio del Jockey Club, actualmente abandonado, aunque con perspectivas de ser refuncionalizado.
Otro caso es una subestación de UTE que podría incluirse en un edificio mayor, y el otro caso relevado, se trata de un edificio actualmente con un uso intensivo de enseñanza, que permite albergar una población flotante joven y dinamizar el área por contener un servicio primordial y activo, aunque sus condiciones de mantenimiento físico no condicen ni con la importancia de la estructura arquitectónica original ni con la de la actividad que alberga
Galerías comerciales
Hay 22 casos de galerías comerciales en la zona. Siendo un tipo de edificación casi exclusivo del Centro de la ciudad, es –además- un tipo propio de la avenida 18 de Julio ya que todos los casos identificados son frentistas a la avenida.
En la actualidad las antiguas galerías sufren procesos mixtos de abandono y vaciamiento por un lado, y surgimiento de nuevas modalidades de comercialización tipo ”ferias” por otro. También en algunos casos, los locales comerciales de las galerías son aprovechados por emprendimientos de artesanos o jóvenes atraídos por una renta más conveniente que en otros lugares, pero cuya estabilidad comercial suele ser transitoria cuando no insuficiente para darle “vida comercial” al conjunto.
El deterioro general del Centro como lugar de paseo y reunión de actividades de recreación, contribuye a que las Galerías mueran en su actividad en los horarios no comerciales y especialmente la noche y los fines de semana.
El paseo de “mirar vidrieras” si bien no ha dejado de existir, no justifica en número de visitantes, el mantenimiento nocturno de amplias áreas que requieren iluminación y seguridad, por lo cual muchas galerías se “cierran” en sus accesos públicos fuera de los días y horarios comerciales.
Si bien la construcción de estas estructuras es de relativa buena calidad y surgieron en momentos de proliferación de vidrieras y superficies pulidas, presentan en muchos casos abandono en su mantenimiento e higiene.
También la cartelería original ha sufrido envejecimiento o sustitución por otra de menor calidad. Cuando no, permanece envejecida como residuo en locales vacíos o conviviendo con otras de destinos que han ido variando a lo largo del tiempo.
Aunque se ha podido vislumbrar últimamente una cierta revitalización comercial –producto del esfuerzo mancomunado de comerciantes y administraciones públicas–sigue habiendo muchos casos de locales vacíos o con una alta rotación de usos que conspiran contra el mantenimiento general, en el marco de instalaciones muchas veces ya obsoletas o deterioradas.
